市政协委员、民盟盟员、东华大学研究院时尚创意产业发展研究中心主任潘瑾，市政协委员、民建会员、易居企业集团首席执行官丁祖昱，以及刘杰、郑莉、莫霞、章敏反映，旧区改造始终存在着保护与使用的矛盾，一方面要保护历史风貌的“原真性”，另一方面要解决居民生活的实际困难，这一矛盾解决不好，旧改工作进度缓慢，无法落实到位。现就进一步做好本市旧改工作提出以下建议。

一、加快旧改进度，解决资金筹措“瓶颈”

目前涉及风貌保护的旧改项目，主要由政府出资，不利于长远可持续发展。由于对于历史建筑保护、改建的要求十分严格，房屋改造产生的增量不能变成价值，影响了社会资本参与旧改的积极性。

建议试点探索旧改新模式，加大企业参与力度，丰富资金筹措途径。一是针对成片改造地块，采用“出让前置收地后置”模式，实现前期资金提早到位；采用招挂复合的形式，综合评定企业，选择具备成熟开发经验的企业参与并支付保证金。增加一些商办和自持部分体量，以降低地价。二是针对零星地块，采用国有企业托底的核心策略，通过金融贴息，以及对一些可售型商业配套进行REITs、类ABS等资产证券化，吸引国企进入。三是针对毛地出让，解决地块前期成本和后期限价之间的矛盾，探索打造长租公寓等租赁产品。

二、对一级旧里做好前瞻性的活化保护

中心城区有多处历史超过50年的一级旧里未能纳入历史文化风貌区，其中的住宅也未能进入优秀历史建筑保护名录。但这批一级旧里代表着1949年建国前夕与初期开发建设的新式居民里弄，是连排式住宅的代表，也是新老工房的雏形。它们的存在既是对上海市历史文化名城保护骨架的丰富，更是作为特定历史时期的代表性建筑群落的延续。

建议一是将一级旧里作为一种建筑文化类型予以整体保护，论证旧里所在地块、社区延续历史文脉的构想，做好整体保护规划。二是针对每一处旧里的历史与现实情况，量身打造适应社区发展的活化方案，对既有空间进行必要的修复、改造和创新性设计。三是筹建“上海旧里数字博物馆”及网站。记录和反映上海旧里（包括部分已毁的、改建的）的文学作品、人物故事、历史事件等资料（包括文字、图片以及声像资料等），数字化后陈列在数字博物馆中，并配合开展部分旧里居民的口述史工作，尽可能完整反映特定历史时期的上海市民旧里社会生活史，展现其独特的人文内涵和历史积淀。

三、对不同类型历史建筑予以不同方式处理

根据功能定位将历史建筑划分为民生型、经营型和公益型，分别采取相应的措施进行可持续保护与利用。一是对“民生型”历史建筑，在保护的前提下注重功能提升、设施完善、环境改善，实施节能改造、管线入地、适老性改造、兴建地下车库等。二是对“经营型”历史建筑，成立专门机构或委托国资公司对历史文化建筑进行选择性地征收和保护利用，形成一定的规模，吸引客源、聚集人气。三是对“公益型”历史建筑，在政府主导下进行保护性利用。

同时，根据历史建筑的价值采用不同的保护方式。一是遗迹残存式保护，对具有重要历史意义和文物价值的历史建筑，哪怕是断壁残墙，也不加修补地进行残存式保护。二是部分拼补式保护，对有价值的典型性历史建筑，实施抢救性保护的应急措施。如，国外一些“阴阳面式”的建筑，有的上边是古建筑下边是现代建筑，有的左边是老式建筑右边是新式建筑。三是整体修缮式保护，重在整体性，修缮时全部使用老式材料，使其尽可能地恢复本来面貌。四是位置平移式保护，主要针对有重要历史价值、值得整体保护的建筑物，通过位置平移得以有效保护。五是功能更替式保护，即保存历史建筑原有的建筑方式、建筑风格、建筑规模和建筑色彩，使整个建筑外立面保持原样，而大面积改造建筑内部装饰，甚至改变内部结构，从而更替建筑的使用功能。